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原报道 万科合肥扩储样本 介入碧桂园、信达地块怎么算利润 ...

时间:2019/07/09    点击量:

原报道 万科合肥扩储样本 介入碧桂园、信达地块怎么算利润? - 观点地产网 首页 资讯 资讯 专栏 现场 观点指数 每周监测--> 全榜单 观点报告 行业报告 榜单--> 观点e--> 会议 博鳌房地产论坛 观点商业年会 观点年度论坛 城市观点论坛 问答 学徒计划 会员服务 登录 注册 投稿 原报道 万科合肥扩储样本 介入碧桂园、信达地块怎么算利润? 观点地产网 • 2018-03-14 23:50 受“限价”影响,目前合肥九区三县入市的高地价项目,每平方米的定价方式主要为“拿地楼面价外加3000-5000元”。这几乎等于微利甚至亏本。 观点地产网近期消息显示,万科接连在合肥透过合作开发介入其它同行的两个商住项目,既涉及同是5000亿销售规模的碧桂园,亦不乏国有体系的信达。出于避险等考虑,合作开发在房地产行业愈发成为一种主流,这在合肥市场尤其如此。仅以万科为例,自2008年进入合肥,该公司便先后与文一、合肥盈富、苏州高新、正荣、新城控股、信达等房企合作淡出招拍挂、在合作中寻找项目,成为其最热衷的方式。而需要指出的是,受限价影响,目前合肥九区三县入市的高地价项目,每平方米的定价方式主要为拿地楼面价外加3000-5000元。这几乎等于微利甚至亏本,万科面临着不小的挑战,更何况地方公司还要顶着项目IRR达到20%要求。万科过去几年的扩张步伐加快,其中一大原因是得益于合作开发所带来的杠杆效应。观点地产新媒体不完全统计,2017年该公司新增商住项目221个,权益低于100%的占51%;全年新增建筑面积4613.41万平方米,而权益建筑面积仅占67.84%。市场人士在接受观点地产新媒体采访时指,万科在合肥的合作主要表现出两大特征,首先是高价地块的风险分摊,包括2016年拿下肥东地王后一个月迅速引入文一(即未来之光项目);其次是掌握操盘主动权,去年新入市项目基本由万科操盘,包括正荣、万科、旭辉、远洋共同开发的都会1907项目在内。上述所指碧桂园项目,是于2017年12月13日出让的长丰县CF201708号地块。地块位于清颖路以北、泉州路以东,面积164.778亩,规划用途为纯居住,容积率2.0,被碧桂园以总价13.621亿元、楼面价6199.77元/平方米竞得,溢价率65.33%。而观点地产新媒体了解到,新股东金科、金辉、万科均参与了去年长丰地块的拍卖。其中去年8月25日,万科还曾以楼面价7840.68元/平方米竞得长丰CF201707号地,位置恰好紧邻碧桂园的地块。只不过与碧桂园拿地价相比,万科多付出近1641元/平方米的代价。至于万科联合华侨城入股的包河S1706号地块,则由信达地产与2017年11月17日以总价43.34亿元竞得,刷新合肥年度总价地王,最高楼面价18749.91元/平方米,溢价率223.27%。资料显示,包河S1706号地块占地231.1661亩,合计15.41万平方米,分为4个地块:容积率A地块1.5,成交楼面价18749.91元/平方米;B地块2.2,成交楼面价12783.84元/平方米;C地块2.5,成交楼面价9374.81元/平方米;D地块3.0(其中居住2.5),居住部分楼面价11249.78元/平方米。项目将推出约2300套住宅。在合肥热点板块通过合作补充土储,一定程度上保障了万科销售业务的开展。第三方数据显示,2015年、2016年及2017年,合肥万科分别实现销售额57亿元、67亿元及129亿元,据此计算复合增长率达50%;其中2017年万科销售额位居合肥第三。观点地产新媒体了解,万科证券事务人士多次对投资者强调,在项目层面公司更看重IRR而不是毛利率,在公司层面就是净资产回报率。其同时解释,万科拿地主要标准为IRR(内部收益率)达20%。最大的挑战来自于市场变化,并突出表现为限价所带来的影响。自2016年限购政策执行以来,合肥同步推行限价政策。至2018年初,合肥传出解除限价的消息,但合肥国土局于1月6日辟谣,称并未对限价措施进行调整。从目前情况看,2016年高价成交的一批项目多数延迟至今年入市,同时备案价主要集中表现为最高楼面价上浮3000-5000元。因此,不仅仅是万科,目前在合肥发展的开发商几乎都面临同样的问题。以目前备案或已开盘的项目为例,万科文一未来之光于2017年上半年开盘,均价16500-17500元/平方米,楼面价为11249元/平方米;泰禾、文一合作的合肥院子,备案价也仅比楼面价高5385.73元。万科最新介入的两个项目中,碧桂园项目由于成本相对合理,财务空间也相对大。按每平方米楼面价6199.77元、建安成本3000元粗略推算,扣除销售、管理等费用以及税金,并参考隔壁万科公园大道定价,万科操盘或有机会达到目标收益。相比之下,引入万科、华侨城的信达包河项目,而包河项目最高楼面价已达到18749.91元/平方米,几乎接近建发创下的包河区楼面纪录(约18750元/平方米)。今年初,建发雍龙府的备案价仅为23821.22元/平方米,较楼面价上浮5071元。市场人士的态度则相对乐观,其对观点地产新媒体表示,国企(信达)拿地是市场信心的表现,反映企业长期看好合肥市场。不过,他仍指,合肥的价格受限是常态,或会持续很久。按照万科对投资者的说法,该公司并不意味追求利润率,可以通过高周转来实现认为合理的、可接受的净资产回报率。这某种程度上说明,若项目在追求高利润时存在阻碍,快周转将成为万科潜在的解决方式。

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